脇田 雄太 氏　書籍『"99万円以下"の資金で儲けるボロ物件投資術!』（ごま書房新社 刊）より

このウェブサイトにおけるページは、書籍『"99万円以下"の資金で儲けるボロ物件投資術!』（脇田 雄太 著、ごま書房新社 刊）を読んで良かったこと、共感したこと、気づいたこと、こんな視点もあるといった点などを取り上げ紹介しています。

・ボロ物件投資には、「高利回り物件を無借金で購入して利益をあげられる」という大きな魅力がある（中略）

例えば、５０万円の戸建を取得して１００万円かけてリフォームを行い、月額４万円で賃貸に出すというようなことです。この場合は「４万円×１２か月＝４８万円」の家賃に対して。投資額は諸費用を除いて１５０万円ですので、表面利回りは約３２％となります。

・知り合いの行政書士の先生から連絡がありました。「いくらでもいいから引き取ってほしい戸建があるんですが、興味ありますか？」

・自分ではできないシロアリの薬剤散布

・雨漏りのチェックと耐震性能の確認を大工さんに依頼しました。

・知り合いの売買仲介さんが『自社では扱えない築古戸建がある』といっています。一度ご覧になりませんか？

・ボロ物件の探し方

・物件探しに３～６カ月、契約決済に１カ月、リフォームに３～６カ月、入居付けに１～３カ月程度が一つの目安になる

・９９万円以下の物件を見つける方法①
「検索サイトで探す」（中略）
価格の低いものから順に問い合わせる

９０万円以下で買える物件は、「不動産ジャパン」「建美家」「アットホーム」「ホームズ」等の、誰でも使用できるサイトに普通に掲載されています。

不動産ジャパン　http://www.fudousan.or.jp/
建美家　http://www.kenbiya.com/
アットホーム　http://www.athome.co.jp/
HOME'S　http://www.homes.co.jp/

ただし、最初から１００万円以下に値付けされているわけではありません。サイト上では１８０万円とか、場合によってはそれ以上の価格で掲載されているケースがほとんどです。（中略）

まずすべきことは、物件を安い順に並べて、安いものから順番に、機械的に問い合わせを入れることです。検索時には、「売りアパート」や「売り戸建」の項目だけでなく「売り土地」についても確認します。すると、備考欄などに「古家付き」と記載された売り土地が結構な割合で存在するはずです。（中略）

最初の問い合わせでは、「売り主の情報」「売りに出してからどの程度経過しているか？」「どの程度まで指値できそうか？」について簡潔に確認するだけで十分です。（中略）

これ以上は安くなりません」とはっきり言われた場合は、候補から外します。

・５万円の家は、もともとは１５０万円で売りに出されていました。しかし、１年経っても成約に至らず、「早く処分してしまいたい」という売り主様の意向により、１０万円の価格で「不動産ジャパン」に掲載されました。

・９９万円以下の物件を見つける方法②
「営業マンさんに川上情報をもらう」（中略）

営業マンさんに次のような質問をします。「取り扱っている物件の中で、一番価格の低い物件はどれですか？」
「２年以上売れていない物件はありませんか？」

・ゴミを処分するコストは２トントラック１台あたり数万円程度です。安く物件を取得できるなら、「ゴミの処分くらい安いもの」です。

・９９万円以下の物件を見つける方法③
「協力者に情報を知らせてもらう」
親しくなった不動産屋さんなどに、安くなりそうな物件を見つけたら連絡をくれるようお願いする（中略）

ポイントは、「いい物件があったら紹介してください」というような漠然とした言い方ではなく、「借地でも再建築不可でもいいので、このエリアで１００万円以下になる物件があれば一番に紹介してください」というように、具体的な希望を伝えることです。

・９９万円以下の物件を見つける方法④
空き家やボロアパートの多いエリアで「物件を買い取ります」というチラシをポスティングする

・９９万円以下の物件を見つける方法⑦

「ボロ物件の処分に困っている人からもらう」
(処分費としてお金をいただく)（中略）

２０１６年の５月に「空き家対策特別措置法」という法律が定められて、空き地を放置すると固定資産税が６倍になるといった報道がされました。

・ボロ物件投資に向いている物件（中略）

条件１：賃貸需要がある（中略）
条件２：建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上

・買付証明書に下記のように記載しておいたため、スムーズに買い付けを取り下げることができました。

●決済前に物件調査(シロアリ・雨漏り調査等)を実施させていただくことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。

●上記、物件調査の結果、物件に深刻な問題が発見されないことを本買い付け発効の条件とさせていただきます。

・建物の構造部分の点検（中略）

大工さんかインスペクターに同行してもらうのが良いでしょう。（中略）

大工さんにお願いした場合、今後の仕事につながることもあって費用を請求させるケースはほとんどありません。専門のインスペクターにお願いしても、戸建の場合、数万円ていどで収まるケースが多いようです。

・シロアリが活動している場所には、蟻道という茶色っぽい蟻の通り道があり、素人でも見ればすぐに分かります。見つけたときは、大工さんやインスペクターに詳しく調べてもらいましょう。

・物件所在の地方自治体から、耐震補強の補助を受けれれるケースもありますので、市区役所に担当部署に確認してみてください。

・建物の構造部分の点検（中略）

買い付けを入れる前に、以下の点をチェックすることは必須です。インフラが不十分であれば、指値を入れる根拠のひとつになります。

確認ポイント①　下水道

物件が下水道に接続されているかどうか？　は、最も重要なチェックポイントです。売り主に確認するのが基本ですが、それ以前に、トイレを確認すればある程度の判断は可能です。（中略）

下水道が接続されていない場合は、「物件の前の道路まで下水管が来ているか？」「物件の前の道路まで下水管が来ている場合、そこから物件までの接続費用はいくら必要か？」といった事柄を確認します。

・確認ポイント②　上水道（中略）

メーターが設置されていなくても、管轄の水道局に「中古で物件を購入した」と説明し、相談すれば過入金の負担を免除してもらえるケースもあります。

・確認ポイント③　都市ガス（中略）
確認ポイント④　テレビアンテナ（中略）
確認ポイント⑤　再建築可能か？　前面道路の種類は？

・再建築不可物件の最も大きなメリットは価格の安さです。再建築不可物件は、同一条件の通常の物件と比較して、数割～半額以上も売買価格が下がるケースが多くなります。

・ボロ物件でも立地を選んで安く買い、入居者ニーズに合致したリフォームを行えば、安定的な賃貸収入が得られます。そして、家賃収入がしっかりと入る物件なら、欲しがる人はいるのです。決して「出口がない」わけではありません。

・中には物件は現金で買い、リフォーム代は日本政策金融公庫からリフォームローンを借りているという人もいます。(ボロ物件投資では、物件の本体価格よりもリフォーム代の方が高くなることが多いですし、融資も比較的出やすいので、いい方法だと思います)。

・日本政策金融公庫

融資を受けて、地方でボロ物件投資を行おうという場合に、最も頼りになるのが政策金融公庫です。少し前まで「国金」と呼ばれていた政府系の金融機関のことです。（中略）

できれば投資家仲間などから、不動産賃貸業(日本政策金融公庫に融資を申し込みするときは、不動産投資という言葉は使ってはいけません)やリフォーム資金の融資について積極的な支店を紹介してもらい、そこに出向いた方がいいでしょう。

・火災保険（中略）

民間の火災保険を契約される場合は、「給排水管のトラブルを保障してくれる特約」を付帯することがポイントです。（中略）給排水管のトラブルで修繕を行う必要に迫られるケースはそれなりにあるからです。

・洗面台

リフォームを考えている部屋の洗面台が幅６００ミリ以下の場合、今後の入居募集をスムーズに進めていくためにも、幅７５０ミリ以上のシャンプードレッサーに変更することをお勧めします。（中略）

私がよく使うのは、パナソニック製の７５０ミリ幅のシャンプードレッサーです。これはヤフーオークションやネットショップ等で常時販売されているもので、価格は約２万３千円。全国一律の送料が４千円程度です。

・ベランダや外廊下に洗濯機置き場がある物件は、雨の日や寒い日に不便なため、人気がありません。ぜひとも、気をつけたいところです。

・和式トイレの存在は大幅な減点要因になってしまう（中略）コストは１０万円程度かかりますが、必要経費と割り切りましょう。内訳は、ＴＯＴＯ等から発売されている和式トイレからの取り替え用に設計された便器セットがネットショップで５万円程度。あとは、取り付け工賃と産廃処分費、床と壁の仕上げ代が合わせて５万円程度です。

・流し台（中略）

築古のアパートに多い「幅１７００ミリ×奥行５５０ミリ」くらいの流し台を新しいものにする場合、ヤフーオークションやネットショップなどで公団用の流し台が２万５千円程度で販売されているので、それを購入するといい

・リビングや寝室のクロスを張り替えるなら、ありふれた白色ではなく、「腰壁調」のクロスを選択してみてはいかがでしょうか。平凡な白色クロスの部屋ばかり見学してきた入居希望者さんへのインパクトは絶大なものがああるはずです。

※補足情報：腰壁調とは
Yahoo!の画像検索で確認してみる

・洗面所やトイレなどの水回りには、白は白でも、エンボス(凸凹)加工の施されたタイル調の壁紙を使用すると、入居希望者さんに良い印象を与えることができます。

・洗面所やトイレには、黒っぽい御影石調のクッションフロアやフローリングがお勧めです。髪の毛などが目立ちにくく、（中略）エンボス加工された白色クロスや、洗面台、トイレの便器などの白との相性も抜群です。

・「施主支給」のメリットは何と言っても、施主の努力次第で設備品の購買価格を下げられるということです。

・「職人さん」（中略）たいていの場合「一日いくら」の料金体系で仕事を請けています。「職人さん」には、大工さん、内装職人さん、給排水管屋さん、塗装職人さん、電気屋さん、美装屋さん・・・といった具合に多くの種類があり、ボロ物件投資でお世話になることが多い主なものだけでも５～１０職種もあります。

・当然、職人さんへ直発注する方が、中間マージンが発生しない等の理由で価格は下がります。私はボロ物件のリフォームの際、職人さんに工事を依頼し、部材を施主支給することで、コストを抑えています。

・塗装を素人でもきれいに行うコツは、面倒くさがらず、最初のマスキング作業を丁寧に行うことです。掛ける時間の割合としてはマスキングテープ貼り８割、実際のペンキ塗り２割くらいのバランスが最適です。

・入居募集（中略）入居希望者の９０％以上がネットで物件を探している中で、このような代表的なサイトに自分の物件が紹介されていないのは致命傷になります。

・物件のＰＲ文を掲載しましょう。客観的に募集広告を見ると、なぜか備考欄が空白というケースが多く見られます。とてももったいないと思います。（中略）

「室内定期クリーニングサービス付きアパート！」
「お酒、お米、野菜配達無料。お買い物代行サービス付きアパート！」
「エアコンクリーニング何度でも無料サービス付きアパート！」

・ネコ専用アパートですが、ネコを飼う場合には、１匹あたりプラス３千円をもらっています。それでも、普通のアパートでネコを飼える物件は少ないので、人気があります。

・現地看板で入居者を募集（中略）

物件の接道部分や玄関扉などに、「ご入居者様募集中！　詳しくは０９０－＊＊＊＊－＊＊＊＊まで」といった看板や張り紙を掲示する（中略）

ただし、この方法には注意点があります。一つ目は「家賃などの詳しい募集条件を記載しない方が良い」ということ。二つ目は「自分の個人情報が広まってしまう」ということです。

・事業を法人化するタイミング（中略）今になって思うのは、最初から法人で買っておけばよかった、ということです。（中略）将来、相続税が発生したとき、個人より法人の方がスムーズなのは明らかです。（中略）

また、個人で購入した物件は短期で売却すると税金が高くつきますが、法人なら、期間をきにせず売却することができます。

●書籍『"99万円以下"の資金で儲けるボロ物件投資術!』より
脇田 雄太 著
ごま書房新社 (2017年7月初版)
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