加藤ひろゆき 氏より　（不動産投資家）

このページは、本や講演、セミナーなどから、教え学んだこと、共感したこと、気づいたことなどを取り上げ転載しています。
　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　
・ボロ物件のチェックポイント。１部屋あたりのリフォーム代が、家賃が半年以下で納まりそう。

・図面を取るときに、電話で売主様がなぜ物件を売りたいのか理由を聞こう。決済を急いでいる場合は大幅な値引きが期待できる。

・物件を見に行ったら、あらゆる部分を写真に取る。

・体験上、住宅地にポツンと建っているアパートメントは、なぜか入居率がいい。

・水まわりのチェックを怠ると、痛い出費に。

・古いアパートを見きわめるポイント。
１、築３０年以上で満室、もしくは満室に近いこと。
２、手入れがされている。
３、表面利回り３０％以上。
４、購入後のリフォーム費用が、推定、５０万円以下で稼動すること。
５、建物が、今後１０年建っていそうなこと。
６、値引き交渉ができること。

・電話で情報を仕入れる。
１、なぜ売るのか
２、外壁の状態
３、売却を急いでいるか
４、室内の状態
５、売主様の近況
６、過去の入居率
７、値引きは可能か
８、いくらで貸せるか

・入居者に好評なリフォーム
１、便座をウォッシュレットに交換・・・約３万円
２、フローリング・・・一部屋につき６万円から１２万円
３、セキュリティライトの設置・・・一基２９８０円
４、敷地に砕石を敷く・・・一平米３０００円から１万円
５、シーリングライト・・・４０００円
６、電球を１００ワットに交換・・・１個１３０円くらい
７、芳香剤を置く
８、入浴剤、シャンプー、せっけん、ヒゲソリなどの備品を複数で設置
９、カップラーメン、カップ茶漬けなどをサービスで置いておく
その他、ティッシュ、トイレの紙、タオル、雑巾、お箸、スプーン、紅茶、コーヒーなど生活日用品。

・北海道は緯度が高いので、寒色系の色が映える。

・ケルヒャーの高圧洗浄機は、多いの役に立っている。2.30という小型マシンを使っている。

・いろいろな場面で不動産屋さんには祝義を渡そう。１，０００円から３万。

・４１０００円で募集するより、３９０００円＋管理費２０００円で募集するほうが、検索にヒットしやすい。

・滞納者の対策
１、滞納が始まったら、すぐに督促すること
２、電話連絡、家庭訪問を実施
３、３ヵ月滞納したら、引越しを促す
４、滞納者との接触を多く持ち、支払期日を約束させる
５、内容証明を出し、反応がなければ直ちに鍵を交換スル
６、滞納する人は、法的な書類に弱い
７、滞納者は、大家の優しさと応対の遅さに付け込む
８、事務的に仕事を進める大家に弱い
９、「お金がないのはあなたの問題です」といって、すぐに退去を促す大家に弱い
１０、一番困るのは、両手の諮問を取られる時

・中古アパートを購入する場合、そのまま業者を受け継ぐほうがいい。業者がその物件の履歴を知っているからだ。
　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
●ボロ物件でも高利回り
加藤ひろゆき 著
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ダイヤモンド社 （2007/6）
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