小嶌 大介 氏　書籍『50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法』（ぱる出版 刊）より

このウェブサイトにおけるページは、書籍『50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法』（小嶌 大介 著、ぱる出版 刊）を読んで良かったこと、共感したこと、気づいたこと、こんな視点もあるといった点などを取り上げ紹介しています。

・本来、木造は法定耐用年数が２２年ですから、基本的には２２年の融資期間で採算の合う買い方をしなければいけません。単純に利回り８％の物件を２２年で組んだら、普通なら返済比率が６０％になるのです。

・木造・鉄骨造・ＲＣ造のすべてにおいて言えることですが、基本的に残存耐用年数で融資期間を組み、しっかりとまわる利回りで買うことに尽きます。もしくは土地値以下の物件が理想です。

・物件探しでは「中古の戸建て」として検索するだけなく、「古家付の土地」としても探していました。あまりにも古くてボロい家は、土地として売られるからです。

・誰もいらない持っているだけでお荷物だと思われている物件、それを「２０万円」という査定をして買い取ってあげるのです。

・基本的には「１００万円未満の家が出たら買う」という話を業者にしていました。そして、紹介されるのは、家か、家らしくもの。それこそ掘っ立て小屋、もしくはバラックと呼ぶのが相応しい建物です。

・「古い家をプロの仕事ではなく、手作り感のあるＤＩＹで再生した民家」というイメージがありました。

・１号店を仕上げた後に、お金のなかった僕がやったことはチーム作りでした。１人でできることにも限界があると感じていたからです。（中略）

チームの人数が増えると、会の中でスキームやノウハウ、経験値が、昔学校で習った関数のように増えていきました。

・僕にはお金がありません。そこである作戦を実行しました。ローンを組んで新車のトヨタ・アルファードを買って、すぐに車を売却するのです。そうやって得たお金を自己資金にしました。すべての人におすすめできる方法ではありませんが、どうしても手元にお金がない人は自己責任で参考にしてください。

・とにかく普通で、何の変哲もないアパートです。そこまでボロボロではないので約２０万円かけて最低限の修繕をしてから、ＮＰＯ法人を通じて生活保護の人を受け入れることにしました。年配の方で、仕事も就けないような人たちです。ある日突然、ふらっと出ていってしまって、そのまま退去扱いになることがよくあり、定着してもらうのに苦労しました。

・１２０万円で買った元馬小屋にデザイン性の高いリフォームをしました。場所柄、デザイナーズ物件がユーザーの心に刺さると直感したのです。

・お金がない僕は、売却をして乗り換えていかなければ、次に進めないのです。「お金がないから、わらしべ長者をしていくしかない！」それしかありませんでした。

・デザインリフォームとは程遠い最低限の修繕。リーズナブルな家賃にすることで、ターゲットを明確にする。不必要な工事は省くことも時には大事。

・「ずっと自分で持っていたい！」と思えるものと「しばらくしたら売却しよう！」という物件にわかれます。

・女性をターゲットにするというのに、洗濯機置き場が無いのは致命的です。そのため共用のドラム洗濯機を導入しました。（中略）

物件名も女の子が好むようなかわいい名前をつけて、管理会社に「狭くてもかわいくて、使い勝手のいい部屋」としてアピールして貰うと、半年後には満室になりました。

・安いアパートに住む層と、シェアハウスに住む層というのは、まったく違うのです。

・シェアハウスは、仲介業者を挟まない新たなマーケットなのです。利便性の高い立地と豪華な共有部を求めて、グレードの高いシェアハウスに住む人もいれば、住民同士のコミュニケーションを求める人、値段重視で家賃の安いシェアハウスにも人気があります。

・シェアハウス成功のコツは、再建築不可や借地のような訳あり物件を安く買うのも条件ではありますが、入居ターゲットをしっかり捉えたことに勝因があると感じています。（中略）

たとえばショップ店員や美容師など、見た目は華やかでオシャレですが、実情は給料が少なく苦労しています。人気カフェの店員や、若いコに評判の美容院で働いている美容師の手取りが十数万円なんてこともザラです。（中略）

シェアハウスの入居者には、このタイプが多いです。みんな一生懸命、汗水たらして頑張っているのに、収入はめっちゃ低いのです。

・一人で悶々と苦しんでいるのはよくありません。まずは交友関係の中にマインドのできている人を、目標となる人を入れておくことが大切です。

マインドのできている人とは、時間的・経済的に自由のある人。
目標となる人とは、規模の大小に関わらず、楽しそうに事業拡大を行っている人。

・僕が勝っているのは、「平凡な物件をよく見せる能力」です。それがデザイン力です。（中略）「何か１つでも優れているのを見つけて！」ということです。

・物件探しに使えるサイト

●建美家　https://www.kenbiya.com/
●楽待　http://www.rakumachi.jp/
●HOME'S　http://www.homes.co.jp/
●アットホーム　https://www.athome.co.jp/
●Yahoo!不動産　https://realestate.yahoo.co.jp/
●ニフティ不動産　http://myhome.nifty.com/
●FUKUYA(関西)　（中略）
●住友不動産販売　http://www.stepon.co.jp/
●三井のリハウス　http://www.rehouse.co.jp/

・より範囲を広げるために住宅ではなくて、「古家付きの土地」も探しましょう。この場合は「土地」のカテゴリの中で、「古い家がそのまま残っています」という形で売られています。古すぎて使えない、もしくは修繕の手間やコストがかかるため、建替えを前提に売られているのですが、その古家を再生して使うというわけです。

・不動産業界では、業者が売りと買いに分かれる場合の手数料を「片手」、分かれていない場合の手数料を「両手」といいます。支払う側からすれば同じですが、業者にとっては両手取引のほうが得します。（中略）

「交渉を有利に行うため」「少しでも多く儲けてもらうため」の２点から、情報収集で元付け業者を探しましょう。

・窓の開け閉めができるのはいい物件です。物件によっては建物の歪みから開け閉めができない物件もあります。

・買ってもいい廃屋物件

●家賃がとれる地域
●近隣の住民に問題のある人がいない
●最低限、賃貸需要がある

・稀にですが、人がまったく住んでいないエリアに物件が建っていることもあります。そのような物件は何もしてもお客がつきません。（中略）人里離れたところは止めておきましょう。

・廃屋現地チェックシート

〈環境〉

□　前面道路まで工事車両が入ってこられるかこられないかで工事費用に影響する
□　両隣／向かいの住人を知る　洗濯物や残置物で推測
□　工事を円滑に遂行できるか　挨拶回りで調べる(物件の履歴情報も確認)
　　後々工事前に粗品などを職人さんに渡すように伝える

〈物件〉

□　外観の雰囲気の改善が必要なら最低限の施工を考える　
□　玄関扉は問題なく開くか？
□　悪臭がしないか？　とりあえず窓を開ける
□　傾きやゆがみで気分が悪くならないか？
□　分電盤／電気配線は少なすぎたり古すぎないか？
□　雨漏りはしていないか？　何度も確認する
□　屋根から空が見えていないか？
□　畳は表替えですむか。交換しないといけないか？
□　床はしっかりしているか？
□　可能であれば床下の湿りをチェックする
□　キッチンは使用可能か？
□　お風呂は使用可能か？
□　トイレは使用可能か？
□　構造的な問題がないか大工さんに確認してもらう
□　壁面はクロスか？　ペンキか？　左官か？
□　ＴＶ配線の確認／地デジ工事はどうか？
□　洗濯機置き場を考える
□　物干場所を考える
□　最後に見直す／生活に最低限必要な設備の配置を想像して確認する

・ポイントとして、躯体の安全性は大工さんに見てもらいます。どこが壊れているのか、しっかりとチェックしてもらいましょう。また、電気・ガスもかならず専門のプロに確認してもらいます。ここは命に関わってくる部分なので適当に済ませられません。

・フェイスブックで「〇月△日にＤＩＹ会をやります！」と募ればＤＩＹに興味ある人、これから再生投資を行いたい人たちが集まります。

・職人さんを手配するなら、ぜひ施主支給をしてください。施主支給とは、設備などを自分で購入して、職人さんに取り付けてもらうことです。

・「入居が決まる部屋」をつくるためのセンスの磨き方（中略）

参考になるおすすめアプリに「Pinterest(ピンタレスト)」があります。（中略）Pinterest上にある画像を自分のボードに集めることができる画像収集サービスです。

※参考：https://www.pinterest.jp/

・ボロ物件には古い団地のキッチンをオシャレにリノベーションにしたようなものが参考になります。「古い」というのは大事なポイント

・実際に購入する際には、とりわけメーカーの指定はありませんが、基本的に国産の既製品を入れる方がトラブルは少ないです。

・「入居が決まる部屋」をつくるためのセンスの磨き方（中略）

若者向けの雑誌にもよく「モテ部屋特集」などが組まれています。

・リフォームコストを下げるコツ（中略）

もっとも安くする方法はコツコツとＤＩＹに励むことですが、２番目に有効なのは職人さんへの直発注です。最低でも１週間に１回は指示を出すため現地に入ります。

・工事費用の目安(５０m2)程度の広さ

和式トイレ→洋式トイレ　１０万円～１５万円
ユニットバス新設　２５万円～３５万円
キッチン交換　３．５万円～
電気工事　５万円～１５万円
クロスの平米数　のべ床×３．５～４程度

・「住居として貸す」以外の選択肢（中略）

金融機関に借金のカタとして、購入物件と共に差し出すということ（中略）金融機関によって変わりますが、８０万円で買った物件でも、評価が２００万円になったります。

・物件を購入したら、忘れてはいけないのが火災保険に入ることです。突発的な「汚損破損」に対応しているところ、これは絶対に要チェックです。古い物件なので使う頻度が高くなるからです。（中略）最低掛け率で十分だと思います。また、地震保険にも入ります。

・すべてに関してリスクヘッジは施しておきます。フリーレントや、敷金をゼロにするなら、１年未満の退去は違反金２カ月にするのです。なぜなら、お金にない人に限って、その場しのぎで物事を考える傾向にあるからです。（中略）

ペット可の物件についても、消耗・破損・汚損、これらすべてに実費修繕を特約でしっかりと入れておきます。僕の場合は、ペット１匹で１０００円にして、２匹目以降からは１匹につき２０００円という規約にしています。

・管理会社も客付力で選ぶ（中略）

どのような管理会社を選べばいいのかといえば、やはり客付が命です。

・売るタイミングと価格の見極め方（中略）

目安として、僕は仕上げた物件の１・５倍～３倍にしています。（中略）入居者が決まったタイミングで売却を検討しましょう。

・もっとも理想的なのは先述した通り、購入費＋リフォーム費を公庫で借りることですが、取得費だけでも公庫で借りられるのあれば、最低限のリフォームを行います。

・低価格の小さな物件は、その換金性が強みでもありますから、売却をしてお金を捻出できます。

・本書で紹介しているような耐用年数を過ぎた築古物件の取得に関しては融資が難しく、はじめは日本政策金融公庫とノンバンク以外に脈はありません。そこで、ある程度の実績を積んでから信用金庫・信用組合で借りることを目指します。

・公庫で借りる時は、飛び込みよりも、紹介のほうが絶対に有効なのは言うまでもありません。紹介を得て、不動産投資の融資に強い担当者がいる公庫に行くことをおすすめします。

ちなみに僕の場合、最近は商工会議所を通して公庫でリフォーム融資を借りています。そうすると金利が０．５％ほど低くなります。

・シェアハウスは中古の戸建てをリフォームして行うケースも多く、比較的に安価で高利回りの物件を作り出せます。古くてボロいシェアハウスであっても、金額が安ければ入居者が喜んで住みます。

・いわゆる普通賃貸では、客付の不動産業者が欠かせない存在で、仲介手数料や広告費など客付にコストがかかります。シェアハウスはそうではなく、インターネットのみで人を集める仕組みが確立されています。

・シェアハウスの募集（中略）入居者とは、仲介業者を通さず定期借家契約を結んでいます。

普通の賃貸契約(普通借家契約)では、１度契約をしてしまうと、問題のある入居者であっても、なかなか退去させることはできない、大家さんに不利な内容です。しかし、定期借家契約では、契約の更新がないため、契約期間が終了した時点で確実に明け渡して貰えます。（中略）

最低３カ月で契約を交わしています。それが無職の人でも問いませんし、外国人でもＯＫです。保証会社も使いません。そのかわり、僕自身がしっかり面談をしています。

・そもそもアパートの入居者と違って、シェアハウスの入居者は身軽です。基本的にスーツケース一つで引っ越してきますから、残置物で困る可能性も少ないのです。

・シェアハウス（中略）入居者の１人に家賃を５０００円安くする代わりに班長になってもらい備品管理を委託します。掃除も当番制にしたり、入居者にバイトをしてもらえば、自分は働きながらでも運営がラクにできます。

・経験からいえば、不動産投資は団体戦で行うのが圧倒的に強いのです。チームがあったからこそ、今の僕があります。

●書籍『50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法』より
小嶌 大介 著
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