針山 昌幸 氏　電子書籍『プロだけが知っているマンションを高く売る方法～マンション高額売却術 Kindle版』より

このウェブサイトにおけるページは、電子書籍『プロだけが知っているマンションを高く売る方法～マンション高額売却術 Kindle版』（針山 昌幸 著）を読んで良かったこと、共感したこと、気づいたこと、こんな視点もあるといった点などを取り上げ紹介しています。

・マンションの査定金額の場合、不動産会社はあくまで「その金額で営業活動をしますよ」という目安でしかないのです。

・一枚の広告のことを「マイソク」と呼ぶ

・「囲い込み」とは、あなたがマンションの売却をお願いしている不動産会社が、マンションの売値を下げさせるために全く見学を入れず放置することを言います。

・不動産会社の本心としては「買いたいというお客様も自分で見つけてきて、両方から手数料をもらいたい」という気持ちがあります。この売主様・買主様両方から仲介手数料をもらうことを業界用語で「両手」と呼びます。

・多くの手数料を獲得することが出来ればその分自分の給料が上がるので「なるべく両手仲介をしたい」と思うのです。

・「売れなかった場合に買い取りまでしてくれるなんて、安心だ！」と思われる方も多いと思いますが、注意が必要です。なぜなら「買い取り金額」は相場の３〜４割以上低いからです。 　 　

・売却活動を任せた不動産会社が「何か頼りないな」と思った場合は、途中で不動産会社を変更することが出来ます。媒介契約書では「あなたの会社にとりあえず３ヶ月売却活動をお願いしますよ」と頼む内容になっていますが、売り主様から申し出があれば、基本的に解約することが出来るのです。

・不動産の査定金額を算出するためには大きく分けて３つの方法があります。

取引事例比較法：近隣の取引事例を元に価格を算出する
原価法：物件を建築するコストや耐用年数などを元に価格を算出する
収益還元法：物件から発生する収益と利回りを元に価格を算出する

・特に中古マンションの場合、相場よりも少し高くても売れるケースがあります。というのも、中古のマンションを購入しようという人は「エリア」や「広さ」を重視し、「この駅周辺で徒歩10分以内、60平米以上のマンションが売りに出たら検討しよう」などとピンポイントで探している人が多いからです。

・周辺のマンションの価格を参考にするのであれば「売り出し金額」ではなく「実際に売買契約が決まった金額」を参考にするようにしましょう。

・マンションの売り主様が出す必要がある費用は大きく下記の４つです。

１　仲介手数料
２　売却益に対する税金
３　印紙税
４　司法書士費用

・マンション売却の仲介手数料は、一般的に物件金額の３％＋６万円＋消費税の金額がかかります。

・他社にも広告の掲載をしてもらいたいので、広告の掲載許諾は出しくださいね】と依頼する事が大事なのです。

・最低限の修復はしてあげた方がマンションを高く売却出来る可能性は高まります。とある中古マンションの買い主様へのアンケート調査によると「中古住宅を内覧した際に建具のがたつきや不具合が原因で買うのをやめたことがある」と答えた人が全体の４２％にも上がりました。

・どういうマンションが高く売れるのか？（中略）ポイントは大きく３点にまとめられます。（中略）

（１）立地が良い 　マンションの最寄り駅が都内の人気の沿線（山手線・東横線・田園都市線など）だったり、駅からの徒歩距離が近いマンションは人気が高いです。また周辺に雰囲気の良い公園があったり、買い物をする場所や病院などの必要施設が多く生活に便利だったり、小学校の学区が良いなどのマンションも立地が良いと言えるでしょう（中略）

（２）築浅である 　築年数が経っていないマンションほど人気があります。（中略）

（３）大規模マンションである 　大規模マンションは共有施設が充実していたり、セキュリティや管理組合がしっかりしているマンションが多いので人気があります。

・マンションを高く売却するために、抑えておきたい見学のポイント（中略）

（１）物を徹底的に捨てて荷物を少なくする（中略）
（２）部屋の掃除をする。特に水回りを入念に（中略）
（３）部屋中の電気をＬＥＤに替え、当日はすべての電気を付ける（中略）
（４）スリッパを用意する（中略）
（６）見学者が来る前に部屋の空気を入れ替える（中略）
（８）全ての部屋を見れるようにする

・マンションを高く売却するために、抑えておきたい（中略）ポイント（中略）

（３）マンションの管理体制はどうか（中略）
（４）買い物や生活のしやすさ 　近くの買い物をする場所や、公園、役所などの場所を買主様に教えてあげましょう。

・不動産の価格を決める上で「絶対のルール」（中略）

（１）値段の最後を「８」か「９」にする（中略）

例えば 　１５００万円→１４９０万円 　３０００万円→２９８０万円 　４０００万円→３９８０万円 　といったイメージです（中略）

（２）「５００万円」の区切りを意識する

・相続でマンションを取得した場合 　ご両親などが持っていたマンションを相続し、そのマンションに住んでいる場合は相続登記を完了させましょう。

・契約締結の希望時期 「いつマンションの売買契約をするのか」も購入申込書には記載してあります。これが２週間より長くなると危険です。

・例えば使っていない部屋のエアコンや、床暖房などは見落としがちなポイントです。壊れているものは必ず買主に伝える必要があります。

・契約は全体で約２時間ほど時間がかかります。

・不動産会社の営業マンになるには、特別な資格が必要なわけではありません。「宅地建物取引主任者」という資格もありますが、資格が無くても営業をすることは出来るのです。

●電子書籍『プロだけが知っているマンションを高く売る方法～マンション高額売却術 Kindle版』より
針山 昌幸 (著
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