弦本 卓也 氏　書籍『超ど素人がはじめる不動産投資』（翔泳社 刊）より

このウェブサイトにおけるページは、書籍『超ど素人がはじめる不動産投資』（弦本 卓也 著、翔泳社 刊）を読んで良かったこと、共感したこと、気づいたこと、こんな視点もあるといった点などを取り上げ紹介しています。

・お金がなくても買える理由

不動産は、英語で「リアルエステート」といわれるように、「実体」のある資産です。そのため、一般的に銀行などに価値を審査してもらって、いざというときの担保にすることで、ローンとして大きなお金を借りることができます。

・仲介会社の場合には免許が掲示されているかを確認します。免許には更新回数が記載されていて、数字が大きい場合は、それだけで長く経営していることを表しているので、信頼できる会社だとわかります。

・不動産会社を見分けるポイント（中略）

確認点　　免許の表示(店内の壁、販売図面など)
見分けるポイント　　仲介会社の場合は宅地建物取引業者票の掲示がされていない場合は違法　※免許の更新回数で数字が大きいほど、長く営業しているため信頼できる可能性が高い（中略）

ネガティブ情報等検索システム　https://www.mlit.go.jp/nega-inf/(国土交通省が公開)

・オイシイ話に気をつけよう（中略）

家賃が保証されたアパート？　（中略）

契約の内容をよく読むと、数年後に金額を見直す規定になっており、当初説明された家賃がもらえず、さらにリフォームを強制されて出費がかさむといった問題が発生しています。よくよく調べてみると、新築した時の建築の費用自体も、相場より高かったという場合もあるようです。

・買う物件を決める流れ（中略）

地域を選ぶ
　↓
物件を見極める
　↓
会社に問い合わせる
　↓
お金の試算をする　　　図面を確認する
　↓
現地を見学する
　↓
物件を買う意思を伝える

・「良い地域」の選び方（中略）

駅の乗降数も参考になります。（中略）

相場　　リクルート　家賃の相場　※参考：https://suumo.jp/chintai/soba/（中略）

災害　　国土交通省　ハザードマップ　　https://disaportal.gsi.go.jp/（中略）

事故　　大島てる　事故物件　https://www.oshimaland.co.jp/

・良い物件を見つけるコツ

たくさんの物件を見る（中略）
借りる人の気持ちになる（中略）
スピードが命

・物件の値段は誰が決めるの？　（中略）

土地の価値を計算する方法は主に3種類で、公示価格、路線価、固定資産税評価額があります。それぞれ、国土交通省、国税庁、全国の市町村が計算していて、インターネット上で見ることができます。

・実際の価格との乖離率（中略）

公示価格　　90～100％

路線価　　　80％

固定資産税評価額　　70％（中略）

●税金の計算のために評価であり、実際の相場よりも低めに計算されている

●実際の価格との差分を加味することで、相場の金額が計算できる

・物件の価格を試算する方法には、①原価法、②取引事例比較法、③収益還元法があります。

・3つの「利回り」（中略）

表面利回り　　1年間の家賃収入÷物件の価格

想定利回り　　※新築前や空室がある場合　　1年間の想定家賃収入÷物件の価格

実質利回り　　※諸費用も含む場合　　　(1年間の想定家賃収入－1年間の費用)÷(物件の価格＋買うときの諸費用)

・一般的に「利回り」と呼ぶと表面利回りのことをいう

・不動産の販売図面(マイソク)

販売図面は物件の情報が1枚にまとまった紙（中略）あくまで販売のための図面で、情報が正しいとは限らない

・市街化調整区域では、原則として公共のインフラやライフラインの整備が行われません。また、新築や増築にも制限があり、多くの場合には家を建てるときに、事前に許可を得る必要があります。

・建築基準法による制限（中略）

既存の物件で土地の前に4mの幅がない場合には、新たに建物を建てる際に、後ろに下がって建物を建てなければなりません。（中略）(セットバックという)（中略）

道路と2m以上の幅が接していない物件は、原則として建物を建てることができません。

・集合住宅の建物の管理と使用（中略）

管理の形式には、常駐、日勤、巡回、無人などがあります。常駐は24時間、日勤は平日の業務時間内に管理人がいますが、巡回は週に何回か、管理人が掃除や管理に来ることをいいます。

・すでに入居者が住んでいる物件の場合には、基本的に物件を買うときに部屋の中を見ることができません。その場合は、「レントロール」と呼ばれる入居者の一覧をもらい、どのような入居者がいるのかを確認しましょう。

・空室の想定家賃に注意（中略）

周辺の物件の相場を見て、想定の家賃の金額が適切かを確認しましょう

・現地の見学で見るべきポイント

■建物

部屋

「物件情報報告書」や「設備付帯票」がある場合には、資料を見ながら以下の項目を確認する

●間取り図の通りか
●リフォームが必要か
●日当たりが悪くないか
●眺望は悪くないか
●水、電気が使えるか
●音や匂いがないか

(部屋が見られない場合)
●レントロールと入居者が同じか(名義貸しでないか)
●ポスト、電気メーターが使われている様子か
●窓にカーテンがあるか

共有部分
●エントランス、廊下、ゴミ捨て場、駐輪場が暗くないか、荒れていないから、注意の張り紙がないか
●エレベーターや消防、貯水槽などが転居されているか

外壁、屋根
●外壁のタイルがはがれていないか
●屋上やベランダ防水されているか
●修繕計画の内容が妥当か

総戸数・販売個数
●実際に住まれていそうか
●空室率が高くなさそうか

駐車場
機械式駐車場ではないか(メンテナンス費用がかかる)

■土地

境界線
●境界線があるか
●建物の一部や、木の枝や屋根等が敷地からはみ出してきていないか

徒歩時間
●徒歩時間が表示通りか
●坂道や信号待ちがひどくないか

周辺施設
●駅、バス停、学校、病院、銀行、郵便局、市役所、コンビニ、スーパー、飲食店、美容院、学習塾、公園、将来の開発予定があるか
●夜道でも街頭があるか
●周辺に競合物件がないか
●営業時間や定休日はいつか

嫌悪施設と呼ばれる建物
火葬場、墓地、ごみ焼却施設、下水処理場、廃棄物処理施設、風俗店、飛行場、踏切、パチンコ店、競馬場、ガソリンスタンド、高圧電線の下などは、賃貸で嫌がられる可能性があるので注意

・中古物件で注意するべきポイント

耐震基準とその特徴

新耐震基準(1981年6月以降)
旧耐震基準(1981年6月より前)

●旧耐震基準の物件は、現在の耐震基準を満たしていないことがある
●旧耐震基準の物件はローンが借りにくい場合が多い

・買付証明書を提出することで追加の資料をもらえることもある

・登記簿の情報から、売り手の情報や過去の売買やローンの履歴を見よう

物件の情報が正しいかを確認する（中略）
過去からの所有者がわかる（中略）
所有者やローンであやしい履歴がないかを確認する（中略）
物件を担保にいつ誰がいくら借りたかがわかる

・解約するときの条件

解約時の一般的なお金のやりとり

ローン特約
●銀行などでローンが借りられなかった場合の条件
●手付金はそのまま返してもらう

手付金のやり取りをする解約
●買い手の都合で解約する場合には手付金を手放す
●売り手の都合で解約する場合には手付金の倍額を受け取る(結果的に手付金と同額がもらえる)

災害等の発生による解約
●災害などで物件に被害が出た場合の条件
●手付金はそのまま返してもらう

point
解約のつもりがないのが通常だが、万が一を想定して条件を詰めよう。

・物件以外にかかるお金

一般的に物件を買う金額の約7%が諸費用としてかかる

手数料

●仲介手数料
※取引様態が仲介の場合

仲介会社に支払う報酬
物件金額× 3% + 6万円+消費税
※物件金額が400万円未満の場合は最大18万円

●ローン保証料・手数料
ローン手続きの手数料
数万円～ローン金額の数%

●司法書士手数料
登記手続きの手数料
約5万円

税金
●印紙代
契約書(売買・ローン)に貼りつける印紙代
金額ごとに規定あり
～数万円程度

●登録免許税
所有権の保存や移転、抵当権設定を登記する際にかかるお金
(保存)固定資産税評価額×0.15％
(売買)固定資産税評価額×0.3％
(抵当権設定)ローン金額×0.1％
※2020年3月までは軽減税率が適用される

●不動産取得税
不動産を取得した際にかかる税金
固定資産税評価額×3％
※通常引き渡し後4～6カ月後に案内が届く

●固定資産税
売り手側が1月1日付けで支払っているため、残日数を日割りで計算して支払う

保険料

●火災保険、団体信用生命保険
ローンを借りる場合に、銀行などから加入を求められる場合がある

管理

●リフォーム、鍵交換
物件に合わせてリフォームや鍵の交換を行う

●管理費
・通常は家賃の約3～5％が毎月かかる
・マンションの場合は、全体の管理費として家賃の1～2割ほどが毎月かかる

・都市銀行は、金利が低いが、手持ち資金が必要で審査が厳しい
ノンバンクは、審査は甘いが、金利が高い

・リフォームの時期と金額の目安

リフォーム箇所　　　　時期の目安　　　　金額の目安

キッチン　　　　　15年　　　　　　30万円
風呂・浴室　　　　15年　　　　　　30万円
トイレ　　　　　　15年　　　　　　20万円
洗面所　　　　　　15年　　　　　　10万円
屋根・塗装　　　　20年　　　　　　100万円
床・壁紙　　　　　5年　　　　　　　20万円
外壁　　　　　　　15年　　　　　　30万円
窓　　　　　　　　25年　　　　　　10万円
玄関　　　　　　　20年　　　　　　10万円

・リフォーム会社は、自宅まで通ってもらいやすいように、車で30分以内の距離にある会社を選ぶと良いでしょう。

・リフォームを安く抑えたい場合には、小さな会社や職人さんに直接、発注する方法があります。

・リフォームの費用を安く抑えるためには

①職人さんに直接お願いする
②材料を購入しておく
③DIYする
④減税や補助金を受ける

・リフォームの契約（中略）

工事の内容は、のちにトラブルにならないように必ず書面で残しましょう。

・専任媒介と「一般媒介（中略）

専任媒介は、窓口が1つになり、不動産会社とのやりとりがしやすいのですが、一般媒介のほうが、たくさんの店舗での入居希望者に紹介されやすいため、早く見つける傾向にあります。

・空室対策に向けた工夫と努力（中略）

家賃や敷金、礼金の金額を下げたり、一定期間を無料で賃貸したりします。

・入居者審査で気をつけるポイント

●家賃は収入の30％以下か
●家賃保証の加入または連帯保証人の指定があるか
●夜逃げ履歴や家賃滞納履歴がないか(全国賃貸保証業協会のシステムで確認)
●転居理由が問題ないか

・物件を売るときにかかるお金

物件を売るときにかかるお金は、物件価格の4％ほどが相場

・民泊は利益も出るが手間もかかる

・相続税や贈与税は、現金をそのまま引き継ぐよりも、同額の建物に変えると約50％、土地は約80％などと、資産の評価額を低くすることができるのです。

●書籍『超ど素人がはじめる不動産投資』より
弦本 卓也 (つるもと たくや) 　(著)
出版社 : 翔泳社 (2019年1月初版)
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