千葉 涼太 氏　書籍『トランクルーム、コンテナ、バイク倉庫で儲ける方法～50万円からできて20%の利回り! 「物置投資」入門』（ダイヤモンド社 刊）より

このウェブサイトにおけるページは、書籍『トランクルーム、コンテナ、バイク倉庫で儲ける方法～50万円からできて20%の利回り! 「物置投資」入門』（千葉 涼太 著、ダイヤモンド社 刊）を読んで良かったこと、共感したこと、気づいたこと、こんな視点もあるといった点などを取り上げ紹介しています。

・リフォームタイプ

手持ちの物件をトランクルームへリフォームして貸し出す

借り手がなかなかつかない一軒家をリフォーム！

・物件や倉庫、場所を貸して、賃料を受け取る「物置投資」

・「物置」を運営することで、月々の安定した収益を得よう、というのが本書の趣旨です。

・一般的な物置投資の利回りは、20％前後。しかも、賃料収納を基準にした表面利回りではなく、賃料収入からもろもろの経費を差し引いた実質利回りで、この数値です。（中略）

初期投資は運営会社によっても違いますが300万円程度が一般的でしょうか。

・私は一般的なサラリーマンですが、この物置投資のおかげで、今、会社からの給与のほかに毎月38万円の収入を得ています。

・屋外コンテナと屋内「トランクルーム」どっちがいい？

◎貸しコンテナは車での利用が前提（中略）
トランクルームならセキュリティが重要

・地主ではないサラリーマンがコンテナやトランクルームを経営することに理解を示してくれる運営会社は少なかったのです。

・コンテナをと違い、トランクルームは通常、現場立ち上げ後ゆっくりと契約が決まっていきます。

・賃料収入があってもなくても、固定費(ビルの家賃や電気代など)の支払いは毎月35万円ほどあります。それに対して収入は30万円以下。つまり赤字が時期が続きました。

・案件がないなら自分で土地を探す！　（中略）

待っているだけではダメだと考えた私は、自ら貸地や売り地を探すことにしました。

・この現場もなかなか優秀で、立ち上げ1年後には黒字化しています。かなり広い土地のため、慎重を期して、敷地全体の半分くらいにしかコンテナを設置していません。今置いてあるコンテナの利用者が埋まり次第、追加で設置していく方針です。

・競売にチャレンジしてまた痛い目に（中略）

買った後に驚愕の事実を知ることになります。じつはこの土地に以前建っていた建物の内部で、前所有者が首つり自殺をして亡くなっていたのです……。（中略）

そんな「いわくつき」の土地に建つ物置なんて利用したくないと思う人が多いのではないでしょうか。一番の見込み客である地元の人の敬遠されてしまっては、順調な運営は望めないだろうと途方に暮れました。

・不動産業界では（中略）

告知する義務（中略）

建物を取り壊して更地にした場合にどうするかは、業界内でも意見が分かれるところです。

・神奈川在住でも地方への投資が可能！（中略）

実際に私は神奈川県在住ですが、関西や静岡県、千葉県にも投資をしており、立ち上げ後は、自宅近くの現場を除いてまったく見に行っていません。そして、それでも何も問題なく運営されています。

・「物置投資」とは、「空いている土地に物置を設置して、利用者に貸し出すことで賃料を得るビジネス」のことです。

・物置の主な形態は3種類

屋外　　ーーー　貸しコンテナ
　　　　ーーー　　バイクボックス(倉庫)

屋内　　　ーーー　トランクルーム　　　ーーー　認定　非認定

・トランクルーム（中略）

業務用ではない一般の利用者、特に女性には、屋外の貸しコンテナよりもトランクルームのほうが人気があるようです。

・貸しコンテナ（中略）

コンテナを1部屋～6部屋に区切って使うのが主流です。

・貸しコンテナのメリットは、コンテナ入口の扉前まで車で来て荷物を出し入れできるところにあります。家具や家電などの重い荷物を運び込むのに適しています。

・倉庫業法で言う認定トランクルームとは、「国土交通省の認定を受けた倉庫業者が、建物、設備、管理運営などの厳格な基準をクリアしたうえで提供するサービス」のことを指します。

・倉庫業法で言う認定トランクルーム（中略）したがって利用者が荷物を出し入れできるのは倉庫業者の営業時間内に限られます。

・非倉庫業者が営むこのようなサービスは、厳密には「レンタル収納スペース」と定義されます。

・物置は誰が借りて、どんなものを保管しているのでしょうか？　（中略）

◎個人・家庭での利用

●季節の衣類
●季節家電(ストーブ、こたつ、扇風機、加湿器)
●書籍、アルバム、漫画、雑誌、写真集
●アウトドア用品(バーベキューセット、クーラーボックス、テント、パラソル、釣り道具)
●スポーツ用品(スキー板、スノーボード、サーフボード、ゴルフバッグ)
●自動車用品(スタッドレスタイヤ、パーツ、工具)
●子供用品(ベビーカー、ベビーベッド、古いおもちゃ、ランドセル、雛人形、五月人形、鯉のぼり)
●旅行用スーツケース
●記念品、トロフィー、賞状、卒業証書
●CD、DVD、グッズ、フィギュア
●家具(机、テーブル、椅子、本棚、家電製品、仏壇、神棚の一時保管)
●老人ホーム入居の際の捨てられない家財道具や衣類
●海外出張、留学、転勤時の荷物の一時保管
●ネット通販の仕入れ、販売商材の保管

・トランクルームについてのドキュメンタリー番組を見たことがあります。家族に言えないアイドルやグラビアの本・グッズを預けておいたり

・物置に入れてはいけないもの（中略）

揮発性・発火性のあるもの(ガソリン、灯油など)、植物、ナマ物、生き物、変質すると臭気を発する食品(加工食品は別)、そして違法性のあるものも入れてはいけないことになっています。

・ファミリーレストランは全国に約9400店舗存在するものの、それを運営する事業者数は48社に過ぎません(平成27年5月現在。出典・日本フードサービス協会)。

・物置市場は、大企業から個人までじつに多くの事業者が入り乱れているわけです。

・物置投資のメリットとデメリット（中略）

◎物置は長期利用者が多い（中略）

年数がたてばたつほどに、長期の利用者の割合が増えていく傾向にあります。この傾向は貸しコンテナに限らずトランクルームでもまったく同じです。

・物置投資のメリットとデメリット（中略）

近所に競合の物置が登場し、そちらの利用料が少しぐらい割安だったとしても、解約して乗り換えようとする利用者はほとんどいません。（中略）

賃料が数百円から数千円くらい安い程度では、荷物をわざわざ移動させようという動機にはならないのです。

・初期費用の内訳は？　（中略）

土地に関しては、通常は借地で展開するので購入費がかかりません。イニシャルコストが少なくて済むのはトランクルームへの投資でも同様です。

・「貸しコンテナ」のイニシャルコスト

▶税込324万円投資モデル(3台)

①土地賃貸借契約関係費　………　24万円
②コンテナ購入費　………　180万円(60万円×3)
③コンテナ運送費　………　18万円(6万円×3)
④コンテナ設置費　………　7万円(レッカーチャーター費)
⑤基礎工事費　………　15万円
⑥夜間照明工事費　………　35万円
⑦看板代　………　35万円
⑧開業時の広告宣伝費　………　10万円

　　　　　　　　　　合計　324万円

※アスファルト舗装、防犯カメラ設置費は別途

・物置投資のメリットとデメリット（中略）

一度の投資は300～1000万円の範囲に収まることが多くなります。これはアパマン投資と比べると少額です。

・貸しコンテナのイニシャルコストのなかでも大きな割合を占めるのが看板です。（中略）屋外型の物置えある貸しコンテナの場合は、看板からの問い合わせが半数に上ることもあります。

・貸しコンテナ（中略）

イニシャルコストのなかでも看板代はは高くなってしまうのですが、費用対効果も高いので、できるだけ大きくて目立つ看板を設置したほうがいいでしょう。

・ランニングコストが安い（中略）

物置は借地・借家で運営するのが普通です。そのため、自分の土地・建物を保有している時にかかる固定資産税の支払いがありません。

・地代・家賃が固定費の多くを占める（中略）

たとえば貸しコンテナの場合、日々雨風にさらされているので、次第にサビや汚れが目立つようになりますし、水モレの心配もあります。そのため、6年～10年に一度は塗り替えが必要と言われています。

・最も大きいランニングコストが地代もしくは家賃です。地代・家賃の目安は貸しコンテナで賃料収入のの3分の1程度、トランクルームで賃料収入の4割程度が目安になります。

・物置投資のランニングコスト

【固定費】

●地代・家賃　　貸しコンテナは賃料収入の1/3程度
　　　　　　　　トランクルームは賃料収入の4割程度

●電気代　　トランクルームは3000～4000円/月
　　　　　　(エアコン稼働の7～9月はさらに＋4000円～/月)
　　　　　　貸しコンテナは1000～2000円/月

【変動費】

●管理委託料　　当月売上額の15～20％

賃料収入のイメージ

賃料収入　　　200,000
土地代　　　▲60,000　←　収入の30～40％
管理委託料　▲40,000　←　収入の15～20％
電気代　　　▲3,000　←　防犯カメラなどを導入するとその分費用はかかる

手取り収入　　97,000円

・突発的にかかる費用として最も高いのが、不法投棄の処分代です。特に貸しコンテナの現場では、無人運営ということもあって、どこかの誰かが不要なものを敷地内に不法投棄してくことがあります。

・「トラブルがほとんどない」というのも物置ビジネスのメリットです。（中略）

設備の故障
住人トラブル(騒音、ゴミ問題など)
家賃の滞納
自殺、他殺、孤独死

これらのトラブルは、物置ではほとんど発生しません。

・物置投資では、日々の管理を物置運営会社に任せてしまうのが一般的

・委託する運営会社とオーナーとの契約形態には大きく分けて二つあります。一つは「管理委託方式」、もう一つは「サブリース(一括借り上げ)方式」です。（中略）

管理委託方式は不動産投資でも一般的な形態です。オーナーは運営会社に利用者の募集や契約、集金などの管理運営を任せて、賃料収入に応じた管理委託手数料を支払うという仕組み。売上連動方式ともいいます。

この形態のオーナーにとってのメリットは、多くの契約が入り、賃料収入が増えるほど、収益がアップするという点です。（中略）

一方で、現場立ち上げ当初は契約ゼロの状態からスタートするので、管理手数料や借地の賃料支払いで、どうしても持ち出し(赤字)になるというデメリットもあります。（中略）

サブリース方式（中略）業務を運営会社に任せられるのは管理委託方式と同じですが、違うところは、オーナーが得られる賃料収入が初めから固定されているという点です。オーナーにとっては空室のリスクや赤字になりリスクを抱えることなく、毎月同じ額の収益を得ることができるので非常に安心です。

安心感がある反面、収益面では管理委託方式よりも劣ります。（中略）

サブリース契約を結ぶ際の注意点としては、将来的に賃料の減額があるかどうかです。（中略）

サブリース契約をすると、借り上げ賃料が最初に設定されますが、経済状況に応じてそれが見直されることが契約書に記載されています、。つまり、賃料が下げられてしまう可能性があるのです。

・注意したいのは、減価償却の期間が終わった後です。減価償却期間が終わり、減価償却費が経費として計上できなくなると、売上は去年までと変わらないのに支払う税金が急に増えることになります。その結果、手元に残るキャッシュが少なくなってしまうのです。

そんな時には、追加で新たなコンテナを買うという方法もありますが、売却するという選択肢もあります。

・中古のコンテナは市場にあまり出回っていないので、いい値段で売れることもあるそうです。

・失敗したら移転して再チャレンジ（中略）

貸しコンテナなら（中略）運営会社に聞いたところ現在の場所から2キロメートル以内の範囲であれば、現場を移動しても大半の利用者は解約せずについてくるそうです。

・トランクルームに投資する際は、失敗して移転しないで済むよう、入念に現場を選別する必要があります。

・物置投資の（中略）デメリット

稼働率が上昇するまでに時間がかかる（中略）オープン直後に数件、その後毎月1，2件という感じでポツポツと契約が入って、1年たった頃に全部屋の80～90％程度に利用者が入り、それからは安定的に稼働するようになる、といったペースが通常です。

・すぐに収益が上がらない点は物置投資の大きなデメリットといえるでしょう。

・周辺にまったくライバル物件がないような場合は、厳しいスタートとなる可能性が高いといえます。（中略）

そもそも日本では、貸しコンテナやトランクルームといったサービスを知らない人も多いのです。

・運営会社を変更したいと思っても難しい（中略）

物置の運営会社を変更できないことは、物置投資における大きなリスクかもしれません。（中略）結局はいい物置運営会社と組むことが、一番のリスク回避と言えるでしょう。

・貸しコンテナは、更地にコンテナを並べて貸し出す形態です。車をコンテナの扉前に横付けして出し入れできる点がトランクルームとの大きな違いです。

・貸しコンテナの現場は、車でのアクセスのしやすさ、敷地への入りやすさが大切です。基本的には、交通量の多い幹線道路沿いの立地であることが重要になります。

・貸しコンテナとコンテナルーム（中略）

ひと言でいえば、「初期投資はかかるが、損益分岐点稼働率が低い」のが貸しコンテナ、「初期投資が少なく手軽に始められるが、損益分岐点稼働率が高い」のがトランクルーム、となります。（中略）

重要なのは、どちらに投資するかよりも、その地域のニーズに合った物置がどうかです。（中略）

地域のニーズをきちんと見極めて、それに合わせた形態を出店することが成功する秘訣です。

・優良業者を選ぶためのポイント（中略）

●個人投資家を相手にしているか（中略）
●実績の多さ（中略）
●失敗の数と内容（中略）立ち上げ2年以内たっても黒字化していない現場はどれくらいあるか

・物置運営会社にはいろいろなタイプがある（中略）

問題は何をメインの利益をしているのか。これは各社のビジネスモデルの根本ともいえます。これを知っておくと失敗が少なくなると思います。

・運営会社が狙う利益にはいくつかのタイプがあると考えています。（中略）

●「フランチャイズ加盟金」型
オーナーとフランチャイズ契約を結ぶ際の加盟金や保証金で利益を得ている会社です。（中略）

●「コンテナ、トランクルーム売却益」型
自社製品をオーナーに販売した時点で利益を上げている会社です。（中略）

●「管理運営利益」型（中略）
オーナーに代わってコンテナやトランクルームを運営し、その売上のなかから一定の管理手数料を得ている会社です。

・大都市でなければできないことはありません。人口数万人程度の小規模な都市でも、立地を選べば十分に可能です。

実際に私が投資したなかでも、立ち上げ後にかなりスピーディーに契約が決まり、現在も高い稼働率を維持してくれているのは、人口5万人に満たない小規模な都市でした。反対に、関西の一等地ともいえる場所で展開したトランクルームは、黒字になるまでに苦戦しました。

・地方でやる場合には、その土地に先行するライバル業者がいるかどうかが重要なポイントになります。ライバル業者がまったくいないような場所では、そもそも物置をレンタルして利用するという発想が住民に根付いていないため、立ち上げ当初は苦戦することが予想されます。（中略）

多少の先行出店があるエリアなら、むしろやりやすい時もあります。

・現場を見分けるのは難しい（中略）

レンタル物置を使用した経験もない素人が、そこに意見をさし挟む余地はほとんどないでしょう。（中略）いかにして信頼できる運営会社を見つけることがここでも重要になってくるわけです。

・新規現場の需要調査をする際のポイント

●商圏内の人口、世帯数、事業者数は？（中略）

その範囲にある世帯数のうち、1％を潜在需要室数と考えます。たとえば半径2キロメートル範囲に1000世帯あるなら、10室の需要があるという考え方です。（中略）

注意したいのは、河川、鉄道、高速道路などがある場合です。それらが心理的な抵抗となって、商圏は分断されてしまうからです。

・新規現場の需要調査をする際のポイント（中略）

ライバル現場はまったくないより、ある程度(1キロメートルくらい)離れているならば、あったほうがいいと考えます。その地域で「レンタル物置」の認知度を高めるのに役立つからです。

・新規現場の需要調査をする際のポイント（中略）

道路の状況は？

道路の幅や交通量をチェックします。特に貸しコンテナは車で利用することを前提としており、建設関係の事業者が大型車で出入りすることも多いので、前面道路の状況が非常に重要になります。

前面道路の幅は6メートル以上あることが基本的な条件です。道幅が狭いとコンテナを搬入しにくいからです。

・Googleマップで渋滞状況を確認

Googleマップの「交通状況」を選択。曜日、時間別に気になる道路の渋滞状況を確認できる

・利用者にとっては、物置を利用するたびにわざわざ渋滞に巻き込まれるようなことはしたくない

・道路から入りやすさは？

ここをチェック

●道路の切り上げは1車線なら3.6m以上、2車線なら4.2m以上を目安にする

・物置投資の営業開始後、注目するべき指標が「稼働率」です。物置として提供しているすべての部屋のうち、どれくらいに利用者がいるかを示す指標です。

・稼働率（中略）

賃料を下げてまで100％にする必要はないと考えています。というのも、賃料を安くして稼働率100％にした場合と、賃料は落とさずに稼働率を80～90％にした場合では、結果的に後者のほうが利回りが高くなるケースが多いからです。

・だいたい1年で黒字、その後1年半から2年目くらいで稼働率85％くらいになることが多いです。

・日本政策金融公庫は民間金融機関にはない特徴を持っています。最も大きい特徴は、無担保・無保証人で2000万円を上限に融資を受けられるという点です。この範囲で物置投資用の資金を融資してもらえる可能性があります。

・日本政策金融公庫（中略）デメリット（中略）

無担保・無保証人枠は2000万円で、それ以上借りようとすると担保が必要になること。さらに担保があっても、普通貸付の上限は4800万円しかないということです。

・日本政策金融公庫の担当者と面談する際、あるいは事業計画の文言には、一切「投資」という言葉を使わないようにする（中略）

あくまでも「事業」に対して融資するものであって、融資申込者の個人的な資産運用の手伝いをするのではないという方針があるからです。

・物置投資の現場を立ち上げると赤字からスタートし、徐々に損益分岐点が近づいてくるので、当初半年間でも元本の支払いを待ってもらったことは大変ありがたかったです。このように融通が利く点も日本政策金融公庫を利用するメリットといえるでしょう。

・空き部屋活用で利回り40％に！　築古木造でも借り手がつく（中略）

戸建てをリフォームして、室内をトランクルームに！　（中略）

借り手がなかなかつかない古い戸建ての室内をリフォーム。玄関のセキュリティだけはきちんと管理。（中略）

室内

トイレやキッチン、浴室などの水回りは必要ないため、すべてを細かく区切ってトランクルームに変更。押入れがいくつもならんでいるイメージ。

・もし、マンションやアパートをお持ちで、空室に悩んでいるなら、トランクルーム化を検討してみてはいかがでしょうか。

・アパートで嫌われる1階は、物置におすすめ！　（中略）トランクルームは1階が基本　（中略）

実際に購入する前に、物置運営会社と相談し、そのエリアは物置に適しているか、利回りはどれくらい出るかなど、きちんと計画を立てることが大切です。

・トランクルーム利用者向けの駐車場もあったほうがよいでしょう。駐車場がないのにトランクルームをつくってしまった場合、利用者が路上駐車をして近隣とトラブルになる可能性もあります。

・デッドスペースをバイク置き場に（中略）

バイクボックスを設置（中略）

月額￥15,000×4台＝￥60,000

6万円の収益UP

・コインパーキングや自動販売機は相性バツグン！

物置ビジネスと共通する「場所貸し」ビジネスには、自動販売機やコインパーキングなどがあります。これらはじつは非常に相性がいいビジネスといえます。

・コインパーキングや自動販売機は相性バツグン！　（中略）

自動販売機を設置する際には必ず、複数の業者から見積もりを取り、最も条件のいい業者と契約するようにします。交渉次第では、自販機会社がその現場の共用部分の電気代を支払ってくれることもあります。

また自販機会社によっては「協賛金」などの名目で、オーナーにいくらかの謝礼を払ってくれる会社もあります。競争の激しい立地であればあるほど好条件を引き出せます。

・1台分の駐車スペースが取れなかったら、バイクボックスを設置する。それでも余ったら自動販売機を設置する（中略）精米機

・賃料の回収（中略）

いつも数日遅れる人や、催促しないと払ってくれない人などが数人います。（中略）家賃保証会社を利用する

・貸しコンテナはまった手間もお金もかからないのでいいですね。

・物置投資の成否は運営会社によって大きく左右される（中略）いい運営会社と巡り会えれば、それだけで成功の確率は高まります。

・本書の執筆に当たって多大なご協力をいただいた一般社団法人日本レンタルボックス協会常任顧問の永田延孝様、（中略）そしてストレージ運営会社であるマリンボックスのスタッフの皆さまに感謝申し上げます。

※補足：参考　一般社団法人日本レンタルボックス協会のウェブサイトはこちら

※補足：参考　マリンボックスのウェブサイトはこちら

●書籍『トランクルーム、コンテナ、バイク倉庫で儲ける方法～50万円からできて20%の利回り! 「物置投資」入門』より
千葉 涼太 (著)
出版社 : ダイヤモンド社 (2015年10月初版)
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